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房产抵押贷款还款方式对比

发布时间:2021-12-07 15:45:27人气:

    1、随借随还。

    这无疑是最好的还款方式。但到底如何随借随还,这里面就有讲究了,比如有的贷款顾问告诉你某种贷款产品是随借随还的:你可以自己选择放款时间,也可以提前还款。这显然是忽悠人的,要睁大眼睛。


    2、每月只还利息,到期归本。

    这是资金使用率最高的还款方式。如果能和随借随还结合在一起就更好了,当然如果不是随借随还,假设你用来买房,也浪费不了你多少利息。

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    3、20年等额本息,或10年期贷款(按20年等额本息计算)。

    等额本息是最传统的还款方式,大家都熟悉。谁都知道,贷款年限越长越好。目前北京抵押贷的最长期限是20年。

    对于客户,只要是按20年等额本息还款,那么10年期和20年期并不重要。因为一方面,绝大部分人的抵押贷都是用不上10年就还清了。另一方面,房价是在上涨的,如果按照平均每年15%的涨幅,10年就涨了4倍,这样10年后的贷款余额仅剩房产市值的10%,你巴不得赶快过桥一下再全款抵押出来继续投资呢!

    所以对于房价预期不断上涨的城市,只要按20年等额本息计算月供,20年还完和10年还完,完全是一回事儿。


    4、先息后本(中途归本)

    先息后本、中途归本更多的是一种心理压力,认真分析一下并没有那么可怕,因为市场上的过桥资金业务早已非常成熟了,只要你负债率不高征信又没问题,一切就只是个数学问题。这种还款方式又大致细分为以下三类:

    (1)3-5年归一次本。

    这种归本方式非常好,尤其是5年归一次本,是优于20年等额本息的,归本的成本不高,只有不到1%,分摊到每一年,只有千二不到,关键是,资金利用率非常高。

    (2)每年归一次本。

    如果咱们的贷款不是用来真实经营,而是去买房,每年要增加将近1%的过桥成本,当然这个成本对于房价的上涨并不算什么。综合考虑过桥成本高和资金使用率低等因素,这种还款方式不如20年等额本息的方式。

    (3)每年归本一部分(如5%,归本部分以后不可提取)

    这种还款方式的好坏,是因人而异的。对于真实经营的客户或者高收入客户,每年归部分本金也许不是负担,但对于将资金用于买房的客户,您可能月供已经很接近于收入了,而这个5%归本是不能提取的,这就造成了一种还款压力。当然这都是可以解决的,具体的方案是,比如贷款300万,每年归本15万,你需要同期办一些随借随还的信用贷,在3年内可以帮你归两次本,第三年末用过桥还信用贷,然后再继续办理信用贷,再重复前三年的过程。

    当然了,只要预期房价上涨,你就不需要过多考虑这6-7%的利息,以及那点过桥成本。

    以上并没有考虑不同产品的利息差异,至于每一种还款方式的好坏,到底相当于差多少利息,您可从过桥成本大致估算。


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